Trong một lớp học về định giá thương hiệu, một học viên đã hỏi thầy: Thưa thầy, những phương pháp định giá thương hiệu thầy giảng thì có lẽ bọn em chưa thể hiểu hết ngay, cần nghiên cứu kỹ thêm để vận dụng có bài bản. Tuy nhiên, với một căn nhà, một lô đất, khi hỏi nó giá bao nhiêu thì chúng em không mấy khó khăn có thể nói ngay nó chừng ấy, chừng ấy. Chẳng hạn với một căn nhà phố 4m x 20m, một trệt 2 lầu, xây dựng năm 2000, tọa lạc trên đường Lê Văn Sỹ, quận Phú Nhuận em có thể ước tính ngay là khoảng 450 – 500 lượng vàng. Vậy với chẳng hạn thương hiệu ACB (ngân hàng ACB) em có thể có cách nào ước tính nhanh như vậy ra giá trị thương hiệu ACB không?
Chúng tôi xin tường thuật lại vắn tắt buổi giải đáp thắc mắc đó, hy vọng sẽ giúp ích các bạn.
GV. Thắc mắc rất hay. Tôi xin nói ngay là có, có phương pháp giúp bạn làm như vậy với thương hiệu ACB giống như với căn nhà trên đường Lê Văn Sỹ. Tuy nhiên, trước khi trình bày phương pháp tạm gọi là “tính nhanh giá trị thương hiệu” tôi xin nêu với bạn vài câu hỏi:
Thứ nhất, bạn có biết rằng trong giao dịch bất động sản, người bán, người mua nhiều khi phải nhờ đến công ty tư vấn định giá không?
HV. Có, nhất là những bất động sản có giá trị tương đối cao và cần định giá tương đối chính xác. Em biết những hợp đồng định giá này cũng khá tốn kém, làm công phu.
GV. Bạn đã từng tiếp xúc với một hợp đồng định giá bất động sản nào chưa? Và nếu đã có dịp tiếp xúc thì bạn có hiểu cách tính của công ty tư vấn không? Chắc hẳn dù có công ty tư vấn tính toán thì bạn cũng thử tính… nhanh, bạn có thấy cách tính của họ phần nào trùng với cách tính của bạn không? Có thấy kết luận định giá của công ty tư vấn tương đối khớp với kết quả tính nhanh của bạn không?
HV. Thật sự em không hiểu cách họ tính ra sao nên không biết cách tính của họ có phần nào trùng với cách tính nhanh của em không, tuy nhiên phải công nhận là kết quả cũng tương đối khớp.
GV. Giao dịch bất động sản mà bạn đã tiếp xúc là mua hay bán?
HV. Công ty em mua một khu nhà xưởng.
GV. Các bạn đã mua theo định giá của công ty tư vấn hay theo giá các bạn ước tính nhanh?
HV. Chúng em không mua theo giá nào mà đã thương lượng với người bán được giá thấp hơn cả 2 giá do ước tính nhanh và do công ty tư vấn cho.
GV. Xin chúc mừng các bạn. Quay lại với thắc mắc của bạn, tôi xin đề nghị bạn nói sơ về cách tính nhanh của bạn về giá trị căn nhà trên đường Lê Văn Sỹ.
HV. Rất đơn giản thưa thầy, giá thị trường hiện nay (cuộc trao đổi này diễn ra vào đầu 2008) đại thể là nhà mặt tiền đường Lê Văn Sỹ ước khoảng 5 lượng vàng/m2. Căn nhà ấy có diện tích mặt bằng 80m2 thì giá đất khoảng 400 lượng, căn nhà tương đối mới, có thể tính cỡ 80 lượng, vậy du di em cho là giá trị bất động sản đó cỡ 450 – 500 lượng.
GV. Bạn đã vận dụng rất hiệu quả đồng thời 2 phương pháp định giá tài sản, đặc biệt là cho các loại tài sản hữu hình, mà BĐS là loại tài sản hữu hình. Hai phương pháp đó là “phương pháp thị trường” và “phương pháp giá thành”. Có thể là công ty tư vấn định giá mà các bạn đã thuê cũng đã làm như vậy trên cơ sở một số khảo sát kỹ lưỡng hơn. Thế với thương hiệu ACB bạn cũng thử làm vậy xem.
HV. Làm sao làm được hả thầy? Nhà thì có giá đất khá rõ trên thị trường, giá xây dựng nên mới tính ra được như vậy, còn thương hiệu thì làm sao?
GV. Bạn nói rất đúng, thị trường thương hiệu (xem thương hiệu là hàng hóa) ở ta gần như chưa có. Ở nước ngoài, nếu muốn ước tính giá trị thương hiệu ngân hàng ACB theo kiểu bạn đã làm với căn nhà trên đường Lê Văn Sỹ thì người ta có hàng trăm thương hiệu của những ngân hàng cỡ ACB mà thị trường thương hiệu đã định giá các thương hiệu ấy, tựa như thị trường nhà đất đã “âm thầm” định giá đất trên đường Lê Văn Sỹ ! Nếu như đại thể trung bình giá trị các thương hiệu ngân hàng cỡ ACB được thị trường định giá khoảng 50 triệu USD (tương tự 1m2 đất mặt tiền Lê Văn Sỹ cỡ 5 lượng vàng!), khi đó ta có thể ước tính nhanh thương hiệu ACB cũng cỡ đó. Tiếc rằng ở ta chưa có thị trường các thương hiệu, trong khi đã có thị trường đất nói riêng và bất động sản nói chung ở mức độ tàm tạm, tuy chưa thật tốt đâu! Nhưng bạn đừng quá thất vọng! Trong suốt khóa học, chúng ta đã nói rằng ngay cả ở những quốc gia có thị trường thương hiệu khá phát triển rồi thì người ta cũng ít khi định giá thương hiệu chỉ bằng cách so sánh tương tự như vậy, mặc dù cách so sánh đó rất tốt, nó cho ta một thứ mà người ta thường gọi là giá trị “tiệm cận bước 1”. Chắc hẳn công ty tư vấn định giá bất động sản mà các bạn đã thuê cũng đã tính nhanh như bạn đã tính, coi đó là giá trị “tiệm cận bước 1”. Tiếp đến họ làm theo cách có học thực sự để giúp định giá khu nhà xưởng, bạn cũng thấy là ngay khi đã có định giá của công ty tư vấn thì các bạn, cả bên bán, bên mua đều chỉ xem đó là con số tham khảo và tiếp tục đi đến “Giá mua bán - Price” mà bạn nói là thấp hơn giá trị (Value) được xác định theo tính toán.
HV. Vậy có lẽ với thương hiệu chúng ta cũng có thể có giá trị “tiệm cận bước 1”, thưa thầy?
GV. Đúng vậy, như trên đã nói, nếu thị trường thương hiệu phát triển, có cái mà so sánh thì đó có thể coi là giá trị “tiệm cận bước 1”. Tuy nhiên đúng là so sánh khu nhà xưởng với những nhà cửa ở cùng khu vực thì dễ tin hơn nhiều khi đem so sánh 2 thương hiệu mà ta tạm gọi là cùng cấp! Chính vì vậy, trong suốt khóa học, tôi đã trình bày rất kỹ với các bạn phương pháp chính mà các chuyên gia định giá thương hiệu vận dụng, đó là “phương pháp thu nhập”. Như các bạn thấy, phương pháp này khá phức tạp vì phải có khá nhiều dữ liệu kinh tế, cả vi mô (của doanh nghiệp có thương hiệu cần định giá), cả vĩ mô với nhiều cấp (của ngành kinh tế mà doanh nghiệp có thương hiệu cần định giá đang hoạt động, của kinh tế cả nước, đôi khi cả quốc tế).
Vậy có cách tính nhanh giá trị thương hiệu bằng “phương pháp thu nhập” không?
Có, nhưng nhớ rằng đó nên xem là giá trị “tiệm cận bước 1”. Kinh nghiệm cho hay nó khá chính xác, như cái giá 450 -500 lượng vàng mà bạn đã định giá căn nhà phố Lê Văn Sỹ ở trên.
Cách làm khá đơn giản như sau (thực ra, trong bài giảng tôi đã nói nhiều lần về cách tính nhanh này mà các bạn không nhận ra thôi!).
Bạn đang nói về giá trị thương hiệu ACB vào thời điểm này, tức lúc chúng ta đang trao đổi (đầu 2008). Vậy bạn có biết thu nhập (lợi tức sau thuế) của ACB năm 2007 là bao nhiêu không?
HV. Em không biết thưa thầy.
GV. Muốn tính cái gì cũng phải có chút ít thông tin. Để tính nhanh giá trị thương hiệu ACB bằng “phương pháp thu nhập” bạn cần ít nhất 2 con số. Khi tính nhanh giá trị căn nhà mặt tiền Lê Văn Sỹ bạn cũng có 2 con số! Đó là giá đất khu vực đó cỡ 5 lượng vàng 1m2, giá xây dựng căn nhà đó cỡ 80 lượng vàng. Những con số này quý lắm. Với thương hiệu ACB bạn cần biết thu nhập năm 2007 của ACB. Phải tìm thôi! Nó chưa có sẵn trong đầu bạn như giá đất 1m2 là 5 lượng! Nếu tôi nhớ không nhầm thì báo chí có đưa con số lãi trước thuế của ACB năm 2007 cỡ 2000 tỷ đồng. Thuế xuất cũa ngành dịch vụ ngân hàng hình như là khoảng 30%. Vậy thu nhập của ACB năm 2007 cỡ 1400 tỷ đồng. Thực ra, bạn hoàn toàn có thể có số liệu này chính xác vì ACB đã ra chứng khoán và hàng năm họ phải có bản báo cáo công khai cho toàn xã hội về kết quả kinh doanh, bạn có thể tìm trên Internet dễ dàng. Thông tin thứ hai mà bạn cần có là lãi xuất trung bình mà ngân hàng nhà nước quy định khi cho vay vốn năm 2007 là bao nhiêu không?
HV. Theo em cỡ 15% thưa thầy.
GV. Cứ cho là vậy đi. Bạn chỉ cần làm phép tính sau: lấy thu nhập 1400 tỷ (2007), chia cho 15% bạn sẽ có 9.300 tỷ (khoảng 600 triệu USD). Đó chính là giá trị “tiệm cận bước 1” của thương hiệu ACB.
HV. Dễ hơn cả tính nhanh giá trị căn nhà mặt tiền đường Lê Văn Sỹ, Phú Nhuận. Liệu có tin được không thưa thầy?
GV. Mức độ tin tưởng không kém so với cái giá 450 -500 lượng mà bạn đã ước tính cho căn nhà Lê văn Sỹ!
Mong rằng bài học nhỏ này giúp các doanh nghiệp tính rất nhanh giá trị “tiệm cận bước 1” thương hiệu của mình. Chúc các bạn thành công.
Chi Lan